Le propriétaire d’une maison située sur un terrain jouxtant un immeuble en copropriété assigne le syndicat des copropriétaires afin de voir supprimées les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété et les tablettes de ces fenêtres débordant sur sa propriété. Il demande en outre des dommages et intérêts.

La cour d’appel déclare l’action irrecevable : les fenêtres étant des parties privatives, l’action ne pouvait pas être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Le pourvoi est rejeté.

À noter : Revirement de jurisprudence. Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14). Dès lors que les désordres ont leur origine dans les parties communes, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (Cass. 3e civ. 12-9-2012 n° 11-10.421 FS-PB : BPIM 6/12 inf. 470 ; Cass. 3e civ. 9-5-2019 n° 18-13.670 F-D : BPIM 3/19 inf. 206). Mais si l’origine des désordres est privative, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est exclue (Cass. 3e civ. 30-9-2015 n° 14-21.237 FS-PB : BPIM 6/15 inf. 406 ; Cass. 3e civ. 21-12-2017 n° 16-25.785 F-D). En l’espèce, les fenêtres étaient, au terme du règlement de copropriété, des parties privatives. Ce sont donc des parties privatives qui étaient à l’origine du trouble invoqué par le propriétaire du fonds voisin, même si ces fenêtres avaient été percées dans les parties communes que constituent les murs de façade. Le syndicat des copropriétaires a-t-il qualité pour répondre des dommages causés à des tiers par des parties privatives ? Revenant sur sa jurisprudence antérieure (Cass. 3e civ. 7-5-2003 n° 01-00.541 FS-PB : BPIM 5/03 inf. 306), la Cour de cassation approuve la cour d‘appel d’avoir estimé que l’action exercée par le propriétaire voisin n’ayant pas pour objet une atteinte aux parties communes, il ne pouvait pas agir contre le syndicat des copropriétaires.

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 39040


Cass. 3e civ. 10-9-2020 n° 19-13.373 FS-PBI