Le montant du loyer du bail commercial renouvelé doit correspondre à la valeur locative, le nouveau loyer étant toutefois en principe plafonné en fonction d’un indice de référence (C. com. art. L 145-33 et L 145-34). 

Une cour d’appel fixe le loyer du bail renouvelé d’un local commercial à un montant très inférieur au loyer expiré, pour tenir compte de la valeur locative du local. Soutenant que la fixation du loyer à la valeur locative, sans plancher à la baisse, porte atteinte tant à son droit de propriété qu’au principe d’égalité, le propriétaire soulève une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) portant sur les articles L 145-33 et L 145-34 du Code de commerce. 

La Cour de cassation refuse de transmettre la QPC au Conseil constitutionnel.

En ce qu’elle invoque une atteinte au droit de propriété, la question ne présente pas un caractère sérieux :

  • – les dispositions contestées ne sont pas d’ordre public, les parties pouvant les écarter afin de fixer d’un commun accord le prix du loyer du nouveau bail ;
  • – le bailleur peut demander la révision du loyer à l’issue d’une période de trois ans et compenser ainsi partiellement ou totalement la perte de revenus subie lors du renouvellement du bail ;
  • – enfin, la fixation du loyer à la valeur locative, y compris à la baisse, correspond au juste prix du bail, déterminé si nécessaire après expertise contradictoire et sous le contrôle du juge, compte tenu des caractéristiques matérielles du bien et de l’état du marché locatif.

Les dispositions contestées ne sont pas plus contraires au principe d’égalité. En effet, le bailleur et le locataire ne sont pas dans une situation identique, de sorte que le législateur est fondé à les soumettre à un traitement différent afin d’assurer la protection du locataire contre l’augmentation du loyer en cas de dégradation de l’environnement économique du bail. Cette différence de traitement est limitée, proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit. 

A noter : 1. Il résulte d’une jurisprudence constante que le loyer du bail renouvelé est plafonné à la hausse, mais pas à la baisse. En deçà du loyer plafond, le juge doit fixer le loyer à la valeur locative, quand bien même elle serait inférieure au loyer en cours et même si les éléments pris en compte pour la fixation de la valeur locative (dont les caractéristiques du local et les facteurs locaux de commercialité) n’ont pas subi une modification notable (Cass. 3e civ. 3-6-2004 n° 02-18.778 F-D : RJDA 10/04 n° 1096 ; Cass. 3e civ. 5-11-2014 n° 13-21.990 FS-PB : RJDA 4/15 n° 241). Telle était la solution que le bailleur tentait ici de remettre en cause, sans succès.

La Cour de cassation rappelle régulièrement que le statut des baux commerciaux vise à protéger l’activité économique et la pérennité des fonds de commerce, et qu’un tel motif d’intérêt général peut justifier une atteinte tant au droit de propriété qu’au principe d’égalité, dès lors que cette atteinte est proportionnée et en rapport avec l’objet de la loi qui l’établit. La décision commentée s’inscrit donc dans la droite ligne de cette tendance. 

2. La règle est différente dans le cadre de la révision triennale du loyer commercial (C. com. art. L 145-38) : dans ce cas, le loyer révisé ne peut pas être inférieur au loyer en cours, lequel constitue donc le loyer plancher, même si la valeur locative est inférieure à ce loyer. Mais la révision triennale joue alors que le bail commercial est en cours, alors que la fixation du loyer du bail renouvelé intervient par hypothèse dans le cadre d’un nouveau bail. Cette différence peut suffire à justifier que l‘intervention du juge soit plus étendue dans un cas que dans l’autre.    

Maya VANDEVELDE

Pour en savoir plus sur cette question : voir Mémento Baux commerciaux n° 54201

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Cass. 3e civ. 12-11-2020 n° 20-15.179 FS-PBI