Une promesse de vente est signée sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt avant le 1er mars 2015. La réitération par acte authentique doit avoir lieu avant le 31 mars 2015 et, en cas de prorogation pour réception de documents, au plus tard le 15 avril 2015. Le 28 avril 2015, l’acheteur obtient un prêt et assigne le vendeur en perfection de la vente et intervention forcée.

La cour d’appel de Versailles, dans une première décision, juge que la promesse de vente n’est pas caduque aux motifs que la condition suspensive était prévue dans l’intérêt exclusif de l’acheteur et que les parties ont accepté une prorogation tacite du délai de réitération (CA Versailles 21-12-2017). Décision censurée par la Cour de cassation : la volonté du vendeur de proroger le délai prévu pour la réitération de la promesse n’est pas prouvée (Cass. 3e civ. 7-3-2019 n° 18-14.022 F-D).

La cour d’appel de renvoi, suivie cette fois par la Cour de cassation, juge que le caractère non extinctif du délai fixé pour la réitération permet seulement à l’une des parties d’obliger l’autre à s’exécuter si les conditions suspensives sont réalisées. Cela ne permet pas à une partie de disposer d’un délai supplémentaire pour remplir ses obligations. Ainsi, l’obtention d’un prêt après la date fixée pour la réitération de la vente est sans incidence sur la caducité de la promesse.

À noter : Le dépassement du délai convenu dans la promesse de vente pour réitérer la vente par acte authentique n’est en principe pas sanctionné par la caducité de la promesse. La date à laquelle doit intervenir la réitération n’est pas extinctive, elle détermine seulement le moment à partir duquel il est possible de mettre en demeure le cocontractant de réitérer l’acte authentique (Cass. 3e civ. 30-11-2017 n° 16-25.107 F-D).

L’arrêt commenté apporte une précision : cette mise en demeure suppose que les conditions suspensives soient réalisées avant la date fixée dans la promesse. À défaut, la promesse est caduque. 

Séverine JAILLOT

Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Vente immobilière n° 8648 ;

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Cass. 3e civ. 4-2-2021 n° 20-15.913 F-D

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