Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires et son syndic afin de voir constatée l’absence de mandat de syndic, en raison de l’absorption de celui-ci par une société tierce, et de voir annulée en conséquence l’assemblée générale convoquée par ce syndic.
La cour d’appel rejette ses demandes, au motif que si le syndic a changé de forme juridique à la suite de la fusion absorption il n’a jamais cessé de représenter le syndicat et a conservé la même dénomination et le même siège social.
L’arrêt est cassé : la loi du 10 juillet 1965, excluant toute substitution du syndic sans un vote de l’assemblée générale des copropriétaires, ne permet pas à une société titulaire d’un mandat de syndic de dessaisir les copropriétaires de leur pouvoir exclusif de désignation du syndic par le moyen d’une opération de fusion?absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte.
À noter : Confirmation de jurisprudence. La désignation du syndic est une prérogative essentielle de l’assemblée générale et le mandat confié est rigoureusement personnel (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 18). En conséquence, si une personne morale a été désignée en qualité de syndic, sa dissolution entraîne la fin de sa mission, par exemple en cas de liquidation judiciaire. Le respect des prérogatives de l’assemblée et l’interdiction pour le syndic de se faire substituer conduisent à exiger une décision préalable sur la désignation d’un nouveau syndic en cas de mise en location-gérance du fonds (Cass. 3e civ. 18-11-1997 n° 96-12.303), de transformation d’une entreprise personnelle en une SARL (Cass. 3e civ. 28-4-2011 n° 10-14.298 : BPIM 3/11 inf. 227) et également en cas de fusion-absorption comme le rappelle la Cour de cassation de façon constante (Cass. 3e civ. 10-11-1998 : Bull. civ. III n° 212 ; Cass. com. 30-5-2000 : BPIM 4/00 inf. 273 ; Cass. 3e civ. 29-2-2012 n° 10-27.259 : BPIM 3/12 inf. 259 ; Cass. 3e civ. 13-11-2012 n° 11-23.121). En conséquence, lorsqu’une société, qui s’est vue confier un mandat de syndic, disparaît pour laisser place à une nouvelle personne morale, il convient, au préalable, que le syndicat des copropriétaires désigne la nouvelle entité, ou tout autre personne, comme nouveau syndic de la copropriété. A défaut, la copropriété se trouverait dépourvue de syndic et toutes les décisions que pourrait prendre cette nouvelle personne morale seraient entachées de nullité (par exemple les convocations d’assemblées générales, ce qui rendrait ces assemblées générales annulables).
En l’espèce, si la société titulaire du mandat de syndic avait conservé le même nom et le même siège social, il n’en demeurait pas moins qu’elle avait fusionné avec une autre société qui l’avait absorbée et à laquelle elle avait transmis la totalité de son patrimoine. La société absorbée avait ainsi été dissoute et une nouvelle entité juridique créée, quand bien même cette nouvelle entité avait pris le nom de la société absorbée. Un vote du syndicat des copropriétaires était donc indispensable pour qu’elle puisse exercer les fonctions de syndic.
Pour en savoir plus sur cette question, voir Mémento Gestion immobilière n° 38340
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Cass. 3e civ. 28-1-2021 n° 19-22.714 F-D